دلالان چگونه راحت از بازار مسکن پول درمی‌آورند؟
به اذعان بسیاری از فعالان حوزه مسکن، این روزها نقش بنگاه‌های معاملات ملکی در افزایش قیمت خانه و حتی اجاره‌بها پررنگ‌تر از گذشته شده است؛ اما دلالان چطور به‌راحتی از بازار مسکن پول درمی‌آورند؟
سهم مهمی در سبد هزینه‌های خانوار دارد و همواره یکی از دغدغه‌های جدی در خانواده‌ها، تأمین سرپناهی مناسب و البته با قیمتی معقول و منطقی بوده است؛ امری که این روزها جدی‌تر از قبل درباره آن بحث می‌شود.
بازار مسکن در سال‌های اخیر در رکودی خاص قرار گرفته که بیش از همه، مصرف‌کنندگان را آزار می‌دهد؛ از سویی، قیمت مصالح ساختمانی و الزامات اولیه ساختوسازها بالا رفته و از سوی دیگر، بی‌توجهی دولت‌های گذشته، بازار مسکن را در برگرفته تا آنجا که امروز مشکل جدی خانواده‌ها به‌ویژه جوانان، «مسکن» است.
بنا بر آمار‌های وزارت راه و شهرسازی، ماهانه هزاران واحد مسکونی در کشور معامله می‌شود و در عمده نظرسنجی‌های انجام‌شده، خریداران قیمت‌های مندرج در مبایعه‌نامه‌های خود را منطقی و واقعی نمی‌دانند.
شمار زیادی از خریداران نیز بعد از هر معامله ملکی، به نقش بنگاه‌های معاملاتی در افزایش قیمت‌های مسکن اشاره دارند؛ امری که در سال‌های اخیر البته رشد آن بیش از همیشه بوده است.
خریداران و حتی فعالان حوزه ساخت‌وساز واحد‌های مسکونی عقیده دارند که بنگاه‌داران با دریافت مبالغ هنگفت در معاملات مسکن از دو طرف معامله، دلالی در معامله‌ها، وارد کردن دلالان به چرخه خرید و فروش و مواردی از این دست، امروز بر مشکلات حوزه مسکن در کشور دامن زده‌اند و نظارت چندانی نیز بر آنها نیست.
بنگاه‌ها؛ عاملان اصلی گرانی زمین و مسکن
برخی کارشناسان حوزه مسکن، بنگاه‌های معاملات ملکی را عاملان اصلی گرانی زمین و مسکن در اقصی نقاط کشور می‌دانند و نظارت جدی بر آنها را از دولت می‌خواهند.
یک پیمانکار ساختمانی در گفتگو با خبرنگار فارس، با بیان اینکه یکی از عاملان اصلی گران شدن زمین و مسکن در کشور بنگاه‌های معاملات ملکی هستند، می‌گوید: یکسری افراد هستند که کارشان ساخت‌وساز است و در کنار آن اگر خانه‌ای برای فروش، مشارکت یا پیش‌فروش باشد، خودشان بنگاه راه انداخته‌اند.
حسن امیری بیان کرد: اگر در سمنان و سرخه به تعداد بنگاه‌های املاک نگاه کنید، تعداد بنگاه‌ها بسیار بیشتر از زمین‌هایی است که وجود دارد.
این پیمانکار ساختمانی افزود: قیمت‌هایی که برای یک ملک مشخص می‌شود، ممکن است از سوی بنگاه‌داران متفاوت باشد و بعضی از بنگاه‌داران به مالک می‌گویند، ملک خود را به ما بسپار تا آن را گران‌تر بفروشیم.
امیری اظهار کرد: امروز شاید قیمتی که برای خانه موردنظر از طرف بنگاه اعلام می‌شود، قیمت اصلی آن نباشد؛ اما از آنجا که فروشنده دنبال پول بیشتر است، قبول می‌کند.
وی گفت:، اما در کنار این مورد، یکسری از افراد بنگاه‌دار پول دستشان است و سرمایه دارند و زمین یا مسکن‌هایی را خریداری می‌کنند؛ اما نه به نام خودشان، بلکه به نام افرادی که در حاشیه هستند یا از آشنایان بنگاه‌دار هستند و خانه و زمین خریداری‌شده به‌صورت وکالتی به نام آنها ثبت می‌شود.
این فعال حوزه ساخت‌وساز ادامه داد: خبر داریم که خانه‌ای در سرخه ۶۰۰ میلیون ریال توسط یک بنگاه‌دار خریداری شده و در عرض یک هفته تا ۱۰ روز، به مبلغ یک میلیارد و ۵۰ میلیون ریال به فروش رسیده است.
امیری تصریح کرد: مورد دیگر اینکه خانه‌ای توسط بنگاه‌دار به مبلغ ۶۰۰ میلیون ریال خریداری شده و در آن یکسری تعمیرات اساسی انجام داده و آن را به مبلغ یک میلیارد و ۷۰۰ میلیون ریال به فروش رسانده است.
وی اضافه کرد: این هم یک دلیل برای گران شدن قیمت زمین و به‌خصوص مسکن در شهرهاست که عموماً توسط بنگاه‌داران سراسر کشور انجام می‌شود.
این پیمانکار ساختمانی تصریح کرد: مالک وارد بنگاه می‌شود و خانه را برای فروش نزد بنگاه‌دار می‌سپارد و مبلغ ۵۰۰ میلیون ریال برای آن مسکن یا ملک تعیین می‌کند و به بنگاه‌دار می‌گوید ۵۰۰ میلیون ریال بابت این ملک از شما می‌خواهم؛ حال شما اگر توانستی ۵۲۰ میلیون ریال یا بیشتر ملک را به فروش برسانید، بقیه مبلغ آن برای شما باشد؛ این هم کاری است که توسط بعضی از افراد انجام می‌شود که نوعی دلالی است.
امیری عنوان کرد: از طرف دیگر، بنگاه‌دار به‌صورت دوطرفه عمل می‌کند؛ به فروشنده می‌گوید زمین شما گویی برای خود من است و به خریدار می‌گوید قیمتی که دارم برای شما می‌خرم، قیمت بسیار خوب و مناسبی است که این کار‌های ناعرفی و ناپسندی است که توسط بعضی از بنگاه‌ها انجام می‌شود.
کارچاق‌کن‌ها؛ میدان‌داران معاملات در بنگاه‌ها
از سوی دیگر، این روزها بنگاه‌های معاملات ملکی برای کسب سود بیشتر، خود تعدادی از دلالان را وارد کار کرده و به آنها میدان داده‌اند تا معاملات را هدایت کنند و این امر نیز بر مشکلات کنونی این حوزه افزوده است.
یک بنگاه‌دار باسابقه در این زمینه به خبرنگار فارس می‌گوید: اگر شما وارد بنگاه‌های فعال، چه بنگاه‌های املاک و چه بنگاه‌های فروش خودرو شوید، متوجه خواهید شد که چند نفر در آنجا حضور دارند؛ این افراد کارچاق‌کن هستند و به کسی که می‌خواهد ملک یا وسیله‌ای را خریداری کند، می‌گویند «بخرید آقا! این ملک یا خودرو خیلی خوب است»؛ فروشنده هم در آن جمع حضور دارد، اما چیزی نمی‌گوید؛ چون این فروشنده همان کسی است که این ملک را چند روز گذشته خریداری کرده و حال می‌خواهد آن را به قیمت بالاتری به فروش برساند.
وی ادامه داد: به‌شخصه هیچ شخصی را به‌عنوان کارچاق‌کن در محیط کار خودم راه نداده‌ام و کمترین معامله را بین همکاران دارم. به کسی که می‌خواهد ملک و زمینی را خریداری کند، راهنمایی می‌کنم که این را بخرید برای شما خوب است یا اینکه این مورد به درد شما نمی‌خورد. این بنگاه‌دار اذعان می‌کند: ما به همان قیمت واقعی به آنها موارد را اعلام می‌کنیم و حق‌الزحمه خودمان را بر اساس تعرفه‌ای که برای ما اعلام شده است، از خریداران و فروشندگان دریافت می‌کنیم و حتی بسیاری از افرادی که در محل کار ما معامله انجام داده‌اند، هنوز حق‌الزحمه ما را پرداخت نکرده‌اند.
قیمت‌گذاری؛ امری تخصصی یا سلیقه‌ای؟
با این همه، آنچه امروز بیش از همیشه اهمیت دارد، روند و نحوه قیمت‌گذاری‌ها در بنگاه‌های معاملات ملکی است. برخی عقیده دارند که قیمت‌گذاری زمین، مسکن و حتی اجاره‌بها، امری تخصصی است که متأسفانه این روزها بیش از سلیقه‌ای شده و به دست دلالان افتاده است.
یک کارشناس حوزه مسکن در گفتگو با خبرنگار فارس می‌گوید: کارشناسی برای قیمت‌گذاری زمین و مسکن یک کار بسیار تخصصی است و هر کسی که بنگاه دارد، نمی‌تواند برای هر خانه و هر ملکی قیمت تعیین کند. متأسفانه باب شده که هر بنگاهی اعلام می‌کند که من کارشناس هستم و قیمت برای شما تعیین می‌کنم.
محسن پیوندی افزود: فرض کنید دو ملک یا دو زمینی که در کنار هم قرار دارند، قیمت‌هایشان بر اساس موقعیت مکانی، وضعیت و مساحت ساختمان، داخل بافت بودن و صد‌ها دلیل دیگر با هم متفاوت است و همه این موارد باعث می‌شود که قیمت این دو ملک کنار هم با اینکه با هم همسایه هستند، متفاوت باشد.
وی اضافه کرد: زمینی را مشاهده می‌کنید یا می‌خواهید بخرید که ۹۹ مترمربع مساحت دارد و با این شرایط، شهرداری ۱۰۰ درصد بنا را برای ساخت به شما مجوز می‌دهد؛ بدون اینکه شما حیاط داشته باشید. حال زمین بغلی آن، ۱۰۱ متر مساحت دارد؛ اما شهرداری او را مجبور می‌کند که ۶۰ درصد بسازد و ۴۰ درصد مساحت زمین را به حیاط اختصاص دهد و زیربنای این ساختمان ۶۰ متر می‌شود؛ اما زیربنای ساختمان کناری ۹۹ متر خواهد بود.
این کارشناس حوزه مسکن تصریح کرد: این ساختمان تراکم خوبی به دست می‌دهد؛ اما ساختمان کناری تراکم نمی‌دهد و اگر بخواهد تراکم بدهد، باید ۳۰ متر دیگر تراکم بخرد؛ پس قیمت زمین‌ها با هم متفاوت است.
پیوندی تأکید کرد: حالا دو زمین را که مساحت آنها ۲۰۰ مترمربع است، را در نظر می‌گیریم؛ یکی از آنها ۲۰ مترمربع در کنار خیابان است و ۱۰ متر عمق دارد و دیگری ۱۰ مترمربع کنار خیابان زمین دارد و ۲۰ متر عمق دارد؛ این دو زمین هیچ‌وقت قیمتشان یکی نمی‌شود.
وی اظهار کرد: یکی از آنها در بافت قرار می‌گیرد و زیرزمین دارد و باید آن را پر کرد و هزار دردسر دیگر دارد؛ اما زمین دیگری بکر و یکدست است و همه این موارد باعث می‌شود قیمت زمین متفاوت باشد.
این کارشناس حوزه مسکن گفت: اکثر بنگاه‌هایی که فعالیت می‌کنند، به این موارد و گزینه‌ها کاری ندارند؛ از آنها می‌پرسید در خیابان آیت‌الله فیض یا در خیابان محرم سرخه قیمت زمین چند است و او به‌عنوان مثال می‌گوید زمین متری ۴۰ میلیون ریال و از نظر آنها، این قیمت شامل تمام زمین‌ها می‌شود؛ اما نباید این‌گونه باشد و این نحوه قیمت‌گذاری صحیح نیست.
بنگاه‌داران؛ از دلالی املاک خود تا قیمت‌گذاری‌های یهویی!
شماری از فعالان بازار مسکن نیز عقیده دارند که امروز بنگاه‌داران، از دلالی املاک خود تا قیمت‌گذاری‌های یهویی و انواع اتفاقات در حوزه مسکن دخیل هستند و مجموعه‌ای از اقدامات آنها، بازار مسکن را متلاطم ساخته است.
یک پیمانکار مسکن به فارس می‌گوید: اگر شما با مشاوران املاک صحبت کنید و از آنها شرایط را بپرسید، آنها می‌گویند ما مجتهد هستیم و عقل زیادی برای فروش داریم؛ اما باید این‌گونه سیستم خرید و فروش را بر هم زد و نگذاشت تا به این شکل بماند.
مجید هداوند تصریح کرد: باید مجموعه‌ای به وجود بیاید و برای املاک قیمت تعیین کنند؛ یعنی قیمت اصلی هر ملکی مشخص شود.
وی گفت: در حال حاضر، بنگاه‌داران خودشان دلال هستند و خرید و فروش کرده و خودشان قیمت‌گذاری می‌کنند و مشکلی هم ندارند؛ اگر هم بخواهند حق‌الزحمه خود را دریافت کنند، بر اساس عرفی که اتحادیه برای آنها تعریف کرده است، عمل می‌کنند.
این پیمانکار مسکن اضافه کرد: اتحادیه می‌گوید تا مبلغ ۲۰۰ میلیون ریال باید پنج در هزار، از ۲۰۰ میلیون ریال تا یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون ریال باید سه در هزار و از یک میلیارد و ۳۰۰ میلیون ریال به بالا باید دو در هزار مبلغ معامله دریافت کنند؛ مبلغی که بسیاری از بنگاه‌داران آن را قبول نمی‌کنند!
هداوند افزود: کم‌تر افرادی هستند که از این ابلاغیه پیروی کنند؛ شاید بعضی از بنگاه‌داران از روی این تعرفه هزینه دریافت کنند، اما این ظاهر کار آنهاست؛ آنها می‌گویند ملک شما را برای شما بیشتر از قیمتی که فروشنده تعیین کرده است، می‌فروشند و به او می‌گویند که من هرچه بیشتر از مبلغ شما فروختم، آن مبلغ مال من است.
وی ادامه می‌دهد: حق‌الزحمه بنگاه‌دار از یک معامله پنج میلیارد ریالی بر اساس نرخ مصوب چیزی حدود ۱۰ میلیون ریال به همراه ۱۰ درصد ارزش‌افزوده املاک می‌شود که باب میل بسیاری از بنگاه‌داران نیست.
چطور نظارت کنیم؟
با وجود همه این‌ها، امروز مسأله اساسی در بازار مسکن، «کنترل قیمت‌ها» است؛ امری که اهرم‌های نظارتی قوی نیاز دارد و متأسفانه عزم خاصی برای به‌کارگیری این ابزار‌ها و ساماندهی حوزه مسکن دیده نمی‌شود.
اینکه چطور بر کار بنگاه‌های معاملات ملکی باید نظارت کرد، نیز هنوز برای بسیاری از کارشناسان ازجمله مدیران مسؤول در امر مسکن شاید چندان مشخص نباشد و این امر به همفکری دانشگاهیان، فعالان حوزه ساختوسازها، صنوف مرتبط و… نیاز دارد.
تردیدی وجود ندارد که امروز باید تلاش شود تا با تدوین راهبرد‌هایی مشخص، دست دلالان و سودجویان را از جیب مصرف‌کنندگان و مخاطبان واقعی بازار مسکن خارج کرد.
منبع: فارس
